[상법] 부동산 중개 커미션 수령 조건

부동산 중개인이 부동산 거래에서 의뢰인으로부터 수수료를 받기 위해서는 두 가지의 조건을 충족시켜야 한다. 첫째는 부동산 중개인이 커미션을 받기 위한 서면 계약이 있어야 하고, 둘째는, 부동산 중개인 라이선스가 있어야 한다. 일반적인 계약법에서는 서면 계약이 없더라도 실제로 실행한 서비스의 가치를 계산하여 의뢰인의 받은 서비스의 가치를 지불하도록 할 수 있다. 그러나 부동산의 거래에서 발생한 커미션에 대해서는 서면 계약이 필요하다. 부동산 커미션 계약의 수정이나 개정 또한 양자가 서명한 서면 계약이어야 한다. 부동산거래를 중개하는 일을 할 경우에는 부동산 중개인 라이선스가 필요하다. 구체적으로, 부동산이나 비즈니스를 사고팔 때, 부동산의 리즈나 렌트에 관한 협상이나 중개할 때, 주정부나 연방정부가 소유한 부동산의 구입이나 리즈에 관한 신청서 접수를 대행할 때, 부동산이나 비즈니스를 담보로 한 융자에 관하여 대행할 때, 부동산 매매계약서나, 부동산 담보채권 매매를 중개하거나 협상을 대행하는 업무를 할 때는 부동산 라이선스가 있어야 한다. 일반적으로 부동산 중개인 라이선스에는 브로커 라이선스 (Broker License)와 세일즈퍼슨 라이선스(Salesperson License)가 있다. 세일즈퍼슨 라이선스를 소유한 중개인은 브로커 라이선스를 소유한 중개인의 감독하에서만 부동산 중개 업무를 할 수 있다. 또한 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인과 의뢰인과의 커미션 분쟁이 발생했을 때도 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인은 커미션을 지불 안 한 의뢰인에 대한 소송을 직접 제기한 권리가 없고 브로커 라이선스를 소지한 중개인을 통해서 해야 한다. 부동산 중개인 라이선스로 개인에게만 지급되는 것이므로, 법인형태로 부동산 중개업을 할 경우에는 법인의 대표는 개인적으로 부동산 라이선스를 소지하고 있어야 한다. 그러나 부동산에 관련된 거래에서 부동산 중개인 라이선스 없이 부동산의 구입하려는 바이어를 소개시켜주고 소개비를 받을 수도 있다. 이런 역할을 하는 사람을 소개인(Finder)라고 부르는데, 부동산 중개인과 다른 점은 소개인은 매입자나 매매자를 소개만 해줄 뿐이고 거래에 관한 협상에는 참여할 수 없다. 참여할 경우에는 부동산 법을 어기는 것이고 또한 소개비를 요구할 권리가 없어지게 된다. 따라서 부동산 중개인 라이선스가 없으면서 매입자를 소개해주고 소개비를 받으려면, 소개인은 매입자와 매매자간의 부동산 거래에 관한 어떠한 협상에도 참여해서는 안 되고 다만 매매당사자를 소개시켜주는 역할에 국한되어야 한다. 부동산 거래를 중개할 때, 부동산 중개인 라이선스 없이 중개했을 경우에는 의뢰인으로부터 중개비를 받을 수 없을 뿐이니라 부동산법 위반에 따른 형사적 책임도 있으므로 단지 소개인으로서 역할을 할 경우에는 소개계약서에도 부동산 중개인 라이선스를 소지하고 있지 않다는 것을 명시해야 하고 거래 과정에서도 부동산 중개인만 할 수 있는 역할을 해서는 안 된다. ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 커미션 부동산 부동산 중개인 부동산 커미션 부동산 중개업

부동산업체 '에이티8' 설립…데이비드 윤 교통사고 사망

한인 부동산 업체 설립자가 교통사고로 사망했다. PKB뉴스는 지난 31일 정오쯤 샌타모니카에서 교통사고로 데이비드 윤(46·사진)씨가 숨졌다고 3일 보도했다. 윤씨가 몰던 차는 교차로에서 다른 차와 충돌했으며 정확한 사고 원인은 밝혀진 바 없다. 윤씨는 샌타모니카의 부동산 업체 ‘에이티8(Eighty8)’의 설립자로 주로 고급 주택, 콘도 등을 전문으로 취급한다. 그는 LA비즈니스저널(LABJ)이 선정한 100대 부동산 중개인에 수차례 이름을 올렸으며 월스트리트저널(WSJ)의 리얼 트렌드 리스트에도 선정된 바 있다. 그의 장례식은 오는 7일 오후 1시 피어스 브라더스 웨스트우드 빌리지 메모리얼 파크에서 열린다. 유족으로는 전 부인 나오미씨와, 2남(Lucas, Zeke), 부모 윤형욱·인숙, 형제 조시·그레스 윤씨가 있다. 김예진 기자부동산업체 데이비드 교통사고 사망 부동산 업체 부동산 중개인

아시안부동산협 회장 팀 허, ABC 선정 40세 이하 젊은 리더에

한인 팀 허(39·한국이름 허다일) 미국아시안부동산협회(AREAA) 회장이 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC) 선정 '40세 이하 젊은 리더' 40명 중 한 명으로 뽑혔다. 팀 허 부동산 중개인은 전국 매출 상위 5%에 속하며, 부동산 중개회사인 '포인트 아너스 어소시에트 & 리얼터'의 사장으로 재직 중이다. 허 중개인이 전국 회장을 맡고 있는 AREAA는 43개 지부와 1만 8000명의 회원을 보유하고 있다. 그는 협회 역대 최연소 회장으로 올해부터 임기를 시작했다. 해당 협회에 남동부 지역 한인이 회장으로 선출된 것은 그가 처음이다. ABC는 허 회장이 "공개적으로 동성애자임을 밝힌 첫 회장"이라고 덧붙였다. 허 회장은 2018년에 전국부동산중개인협회(NAR)에서 다양성 의장(diversity chair)과 2013~2015년 협회의 한국 연락 담당자를 역임했다. 팀 허 회장은 조지아텍을 졸업 후 부동산 업계에 종사했다. 그는 현재 귀넷 플레이스 커뮤니티 개선지구(CID)에서 이사를 맡고 있으며, 귀넷 모자이크 로타리 클럽의 전 회장이자 창립 멤버다. 윤지아 기자아시안부동산 회장 전국 회장 abc 선정 부동산 중개인

부동산 거래 절벽 속 상업용 부동산 개발도 주춤

높은 모기지 금리, 인건비, 건축 자재값 등의 이유로 애틀랜타의 건설 붐이 주춤하고 있다. 부동산 서비스 회사인 '콜리어스'의 보고서에 따르면 현재 애틀랜타 시내에 약 490만 스퀘어피트 크기의 사무실 공간이 건설 중이다. 하지만 이런 개발건은 현재 경제 상황의 영향을 받기 때문에 전문가들은 진행 중인 프로젝트가 중지될지도 모른다는 우려를 나타내고 있다. 40년만의 높은 인플레이션을 억제하기 위한 조치로 연준은 최근 4개월 만에 세 번째로 금리를 0.75% 인상했다. 이번 인상은 올해 다섯 번째이며, 연준은 인상을 더 할 수 있다고 예고했다. 기준금리가 오르면 돈을 빌리는 데 드는 비용도 늘어난다. 헨리 로버 부동산 중개인은 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)에 "건설 자금 조달은 항상 변동 금리 부채이며, 이는 연방 기금 금리와 연결되어 있다"며 "이자율과 임대료가 균형을 이루기 전에 건물을 짓는 것은 이치에 맞지 않을 수도 있다"고 전했다. 상업 서비스 회사 '쿠시맨 & 웨이크필드'에 따르면 최근 대출 규모가 감소했으며, 대출 기준 또한 강화됐다. 부채가 더 비싸진 것뿐만 아니라 건축자재의 가격도 불안정하다. 건축자재가 비싸지면 몇 개월 만에 건설 비용이 3배로 뛸 수도 있다. 이 경우 건물개발자는 건물의 가격과 미래의 가격 변동 등을 예측해 임대료를 더 높게 책정할 수밖에 없다. ABC는 29일 현재 목재의 가격이 1000피트 보드당 429달러이지만, 지난 3월에는 1310달러였다고 보도했다. 하지만 이는 목재 가격이 계속 하락한다는 의미는 아니다. 올해 초까지만 해도 계속 하락하던 목재 가격은 3월 갑자기 치솟았기 때문이다. 케네스시몬슨 미국 일반시공사협회(AGCA) 이코노미스트는 ABC에 "최근 목재, 철강, 디젤 연료 등의 비용이 롤러코스터를 타고 있다"며 "건설 비용면에서 매우 혼란스러운 상황"이라고 설명했다. 아울러 인건비도 비싸졌다. 노동통계국에 의하면 올해 2분기 건설현장 노동자는 평균 43.56달러를 받는다. 이는 같은 기간 모든 민간 부문 근로자의 평균 시급보다 12% 높은 수치이다. 하지만 애틀랜타 사무실 임대에 대한 수요가 꾸준히 떨어지고 있기 때문에 건설사는 높은 비용을 감당하면서까지 장기적인 수요가 있을지 확신하지 못하고 있다. ABC는 "여러 소식통에 따르면 5만 스퀘어피트 이상의 사무실 공간을 원하는 회사는 거의 없다. 평균적으로 1만 5000~2만 스퀘어피트를 주로 찾는다"고 보도했다. 부정적인 전망만 있는 것은 아니다. 데이터 통계업체인 'ACG'의 조사에 의하면 조지아의 인구 증가율은 전국 평균보다 높다. 이어 시몬슨 이코노미스트는 "남동부가 일반적으로 중서부와 북동부보다 세금과 규제가 낮고 기후가 더 따뜻하다. 이런 이점을 살려서 애틀랜타의 부동산 시장은 다른 지역보다 경기 침체를 덜 느낄 것"이라고 분석했다. 윤지아 기자부동산 상업용 부동산 서비스 부동산 중개인 건설 비용면

리스팅 가격, 시장 눈높이에 맞춰라

부동산 시장이 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로 전환되면서 예전처럼 매물이 빨리 팔리지 않는 것이 현실. 부동산 정보업체 질로우(Zillow)에 따르면 매물로 나온 주택 판매 적기는 3월 11일~ 3월 18일 사이 목요일로 이때가 최대 가격에 가장 빠르게 집을 팔 수 있는 시기라고 한다. 그러나 이는 어디까지나 통계 상 수치일 뿐 현실적으로 모든 집들이 이 시기에 집을 내놨다고 원하는 가격과 기간에 팔 수 있는 것은 아닐 터. US뉴스앤드월드와이드(usnews.com)가 소개한 최근 바이어 마켓에서 보다 빠르고 좋은 가격에 집을 팔 수 있는 방법을 알아봤다. ▶경험 많은 중개인 고용하기 집을 단기간 내 빨리 팔아야 한다면 온라인 주택 매매 사이트인 아이바이어(ibuyer.com)에 의뢰하는 것이 가장 좋다. 그러나 일반 오프라인 시장에 집을 내놓을 경우, 가장 빠른 시간에 좋은 가격을 받아 줄 부동산 중개인을 찾는 것이 무엇보다 중요하다. 부동산 중개인을 찾을 때는 무엇보다 얼마나 그 분야에 경력을 갖고 있는지 자세히 살펴봐야 한다. 소더비 인터내셔널 부동산 알렉 캔틀리 중개인은 "집을 시장에 내놓고, 흥정하고, 계약하는 모든 부동산 업무가 얼마나 부드럽게 진행되느냐 하는 것은 중개인의 경험에 달렸다 해도 과언이 아니다”라며 “따라서 얼마나 경험 많은 전문가를 중개인으로 고용하느냐에 따라 얼마나 집이 빨리 좋은 가격에 판매 되는지 좌우된다”고 조언했다. ▶개인 물품 치우기 오픈 하우스 시 집안에 있는 가족사진이나 기념품 등은 모두 치우는 게 좋다. 즉 마켓에 집을 내놓는 순간 집에서 ‘우리 가족’의 ‘내 취향’은 가급적 지우고 일반적인 ‘패밀리 홈’이라는 느낌을 전달하는 것이 중요하다. 가족사진이 걸려있던 자리엔 풍경화나 작품 사진 등으로 대체하고 못 자국이 남은 곳은 수리를 통해 깨끗하게 정리하는 것이 좋다. ▶전문 포토그래퍼 고용하기 전국부동산중개인협회(NAR) 보고서에 따르면 지난해 주택 구매자들의 95%가 인터넷에서 매물을 검색한 것으로 나타났다. 이때 리스팅된 주택 사진에 마음에 들지 않으면 잠재 구매자는 오픈 하우스에 가려고도 하지 않을 수있다. 따라서 판매 성사율을 높이기 위해선 전문 사진작가를 고용, 집 안팎의 사진을 최소 30장 이상 게시하는 것이 구매자들의 눈도장을 받아내는 좋은 방법이다. 최근엔 전문 사진작가를 고용해 사진을 게시하는 것 뿐만 아니라 비디오 및 가상현실(버추어) 투어까지 게재하는 주택 판매자들이 늘고 있는 만큼 판매하려는 집을 다양한 방법으로 구매자들에게 어필할 필요가 있다. ▶리모델링 주방, 욕실, 거실 등이 낡았다면 시장에 내놓기 전 리모델링을 할 필요가 있다. 캔틀리 중개인은 “주방 캐비닛을 비롯해 하드웨어, 새 페인팅 등이 최종 판매가에 큰 영향을 미치는 항목"이라며 “리모델링에 드는 비용은 수 천 달러 이지만 구매자의 마음만 사로잡는다면 투자 대비 훨씬 더 큰 수익을 얻을 수 있다"고 귀띔했다. ▶적절한 가격 책정 어차피 나중에 가격 협상을 할 것이라는 생각에 처음부터 높은 판매가를 부르는 것은 최근 부동산 시장에서는 통하지 않는 전략. 최근 구매자와 구매자의 중개인은 이전보다 훨씬 더 다양한 루트를 통해 매물로 나온 주택들에 대한 정보에 접근할 수 있다. 따라서 처음부터 너무 높은 가격이 책정된 집은 빨리 판매가 이뤄지지 않고 결국 울며 겨자 먹기 식으로 가격 인하가 단행되지만 구매자들 입장에선 리스팅에 오래 머무른 주택은 무언가 하자가 있을 것이라 판단해 구매를 꺼려한다는 것이 전문가들의 설명. ▶집 오픈 시간은 유연하게 오픈 하우스 외에도 바이어가 원하는 날짜나 시간에 언제든 집을 보여줄 준비가 돼 있는 것이 무엇보다 중요하다. 이를 위해선 최근 주택 시장 트렌드인 매물을 온라인 상에 게재하는 것이 도움이 된다. 만약 바이어가 평일 저녁 시간이나 주말에 둘러보길 원한다면 이 역시 가능해야 잠재 구매자를 1명이라도 더 늘릴 수 있다. 이외에도 하우스 투어를 위해 ‘24시간 전 고지'라는 빡빡한 규칙을 세우는 것도 그리 좋은 방법은 아니다. 즉 가능한 구매자의 편의에 맞춰 하우스 투어를 할 수 있는 여건을 마련해 놓는 것이 최상의 방법. ▶조명은 최대한 밝게 오픈 하우스나 하우스 투어 시 잠재 구매자들에게 가장 좋은 인상을 주는 것은 바로 채광이 좋은 집. 따라서 오픈 하우스 시 모든 커튼과 블라인드를 열어 최대한 집을 밝게 보이게 하는 것이 중요하다. 부동산 중개인들은 입을 모아 “창문만 깨끗하게 닦아도 구매자들에게 좋은 인상을 줄 수 있다”고 조언한다. 만약 방에 자연 채광이 부족하다면 전략적으로 조명 기구를 설치해 분위기 있는 채광을 연출하는 것이 좋다. ▶집 외관 수리 집을 팔아본 경험이 있는 홈오너라면 이미 수 없이 들었을 이야기지만 바이어들에게 첫인상은 역시 집 외관. 집 외관 분위기를 확 바꿀 수 있는 가장 좋은 방법은 현관문 페인트를 새로 하는 것. 이외에도 집 주소가 적혀 있는 번호판이나 우편함을 교체하는 것도 첫인상을 좋게 하는 방법중 하나다. 또 정원이 있다면 잡풀과 덤불을 다듬고 화단을 정리하는 것도 잊지 말자. 이외에도 통로, 패티오, 데크 등을 고압 세척하는 것도 적은 비용으로 주택 가치를 올리는 좋은 방법이다. 이주현 기자리스팅 눈높이 주택 판매자들 부동산 시장 부동산 중개인

일리노이 부동산중개인 늘어났다

부동산중개인의 숫자가 최근 큰 폭으로 늘었다. 코로나19 팬데믹이 큰 영향을 끼쳤다. 일리노이부동산중개인협회에 따르면 최근 5년 사이 협회에 가입한 부동산 중개인 회원은 15%가 증가했다. 그 중 최근 2년 새 회원 가입이 가장 많이 늘었다고 밝혔다. 가장 큰 이유는 이 기간 중 부동산 시장이 활황세를 보였고 펜데믹을 거치면서 부동산 거래의 중요성이 더욱 커졌기 때문이다. 부동산 중개인이 된 회원들은 사회 초년생도 있지만 은퇴를 앞두고 다른 직업을 찾고자 하는 경우가 많았다. 이미 부동산 분야에 대해 잘 알고 있는 상황에서 직업을 바꾼 경우가 대부분이었다. 아울러 기존에 부동산 투자를 하고 있었거나 다른 투자가로 활동하다가 최근 부동산 중개인이 된 사례가 많았다는 것이 협회의 설명이다. 또 한가지 특징이 있다면 호텔이나 요식업 분야에 종사하다 팬데믹의 영향으로 직종을 변경한 사례도 많았다. 중개인 사이의 경쟁은 심해질 수밖에 없지만 부동산 거래가 많아지면서 짧은 기간 내 많은 경험을 할 수 있다는 것도 업계의 현황이라고 알려졌다. Nathan Park 기자부동산중개 일리노이 부동산 중개인 부동산 분야 부동산 거래

[부동산 가이드] 시니어 부동산

좋은 집을 좋은 가격으로 구입하도록 돕는게 부동산 중개인의 일이다. 그런데 코로나 19로 인한 풍부한 자금 유동성과 낮은 모기지 이자율로 지역에 따라 집값이 가파르게 2년 연속 매년 15~20% 오르고 있는 현재 상황으로는 너무나 어렵다. 웬만한 집은 10여 개 이상 오퍼 받는 것은 보통이고 골라서 카운터 오퍼를 하다 보면 리스팅 가격의 최소한 10% 이상에서 가격이 결정된다. 미국 경제학의 아버지인 어빙 피셔의 경제학의 화폐 수량 이론에 의하면 화폐의 수량이 물가를 결정한다. 즉 통화량이 증가하면 물건 가격이 상승한다는 것이다. 하버드 대학의 경제학 교수 그레고리 만큐도 통화량과 물가의 관계는 통화량의 증가가 인플레이션의 원인이라는 화폐수량설과 일치되게 주장하고 있다. 미국의 2020년 통화공급량은 4조 달러에서 유동성 공급으로 현재 18조에 달해 4.5배로 증가가 아니라 폭등을 가져왔다. 경기침체에도 통화량의 증가에 기인한 통화 인플레이션으로 인한 자산 인플레이션이 발생해 자산 가격상승을 만들고 있다. 미국중앙은행은 국채와 주택담보채권증서(MBS) 매입액이 2008년에는 1조 달러 정도였지만 2021년 7.5조 달러를 매입하므로 7.5배의 자산을 구입해주었다. 바이든 행정부의 사회기반 시설을 위한 1조 달러 추가 지출 등 에너지, 식량 등의 가격 인플레이션과 주식 부동산 등 자산 인플레이션은 피할 수 없는 상황이다. 케인즈 메이너드 케인즈는 인플레이션은 부의 방향을 저축한 사람으로부터 대출을 받은 사람에게 이전시킨다고 했다. 무주택자에게 가장 위험한 인플레이션의 신호인 폭발적인 통화량의 증가가 나타난 것이다. 미국의 개인 저축률은 2020년 11월의 13%, 2021년 3월 26%, 10월 7.3%로 현저히 감소했다. 저축으로 쌓인 통화를 이용 대출을 극대화해 자산시장에 투자한 것이고, 보복 소비와 더불어 인플레이션이 본격화되면서 저축통화량이 쏟아져나와 자산 버블을 형성하는 인플레이션의 가속화가 진행되고 있다. 실제로 주택구매자의 반만 실수요자이고 반은 투자자다. 대출을 통한 실물자산을 매수하고 있다. 테이퍼링은 시작됐고 금리 인상의 시점들을 예기하며 향후 부동산 가격에 대해 비관과 낙관의 얘기가 나오고 있다. 중앙은행의 역할은 물가 안정과 고용이다. 금리를 올리더라도 고용 즉 성장이 뒷받침된다면 부동산 가격에 영향을 주지는 않을 것이다. 하지만 금리가 경제 성장보다 커지면 부동산 가격의 변곡점이 될 수 있다. 1971년부터 1981년 동안 모기지 이자는 7.5%에서 16.6%로 상승했으나 주택의 중간 가격은 오히려 2만5000달러에서 6만1000달러로 240% 상승했다. 금리가 오른다고 주택가격이 반드시 추락하지 않았다는 것이다. 또한 주택담보채권증서(MBS)를 가지고 있는 중앙은행은 집값의 폭락을 쉽게 허용할 수는 없을 것이다. 통화 인플레이션에 대응하기 위해서는 집값의 폭락을 바라기보다는 무주택자는 속히 내 집을 마련해야 하고 부의 축적을 위해 1가구 주택자는 2가구 주택을 만들기 위한 노력이 필요한 시점이다. ▶문의: (714)469-0049 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든 그로브 명예부사장부동산 가이드 시니어 부동산 자산 인플레이션 통화 인플레이션 부동산 중개인

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